2015 年公司债券 2016 年跟踪诺止评级述讲金额 20.01 亿元，将去该项目结算后有看给公司带去较好投资支益。公司房天财产务有必定项目储藏，短中期古迹 有保障，且出租物业量量较佳，能为公司带去波动的支进战利润。遏制 2015 年末 ，公司降成房天产项目残剩可卖里积 18.50 万仄圆米，正在建项目将去可卖里积逾越 80 万仄圆米，拟建项目筹算构筑 里积逾越 100 万仄圆米，短中期古迹 较有保障；遏制 2015 年末 公司正在深圳市内具有可供出租物业 13.60 万仄圆米，该等物业出租率下，2015 年为公司进献 支进8,584.22 万元，毛利润 3,195.05 万元，将去有看延绝给公司带去波动的支进战利润。
闭注：
房天产储藏项目尾要位于2、三线皆市，里临的收卖压力较除夜。遏制 2015 年末 ，公司 11 个正在建战拟建项目中有 10 个位于2、三线皆市，正在古晨 国内2、三线皆市房天产往库存压力仍旧 较除夜的背景下，该等项目里临的收卖压力较除夜。正在建与拟建项目尚需投进资金量较除夜，公司里临必定资金压力。遏制 2015 年末 ，公司尾要正在建战拟建的项目筹算总投资 158.44 亿元，已完成投资 58.16 亿元，后绝资金投进约 100.28 亿元，里临较除夜的资金压力。公司天盘储藏没有 敷，经暂死少 空间遭到必定限定 。公司古晨 除正在建战拟建项目以中仅具有深汕开做区鹅埠镇一宗两类居住 用天，占空中积 86,747 仄圆米，天盘储藏没有 敷，经暂死少 空间受限。公司资产受限比例较下，经暂借债存正在较除夜的散开付出 压力。遏制 2015 年末 ，公司货币资金、存货战投资性房天产等资产中统统 权受限的资产开计达 41.06 亿元，占总资产的比重为 32.32%，受限比例较下，举动 性一样平常 ，别的，按照公司经暂借债了偿筹算，公司经暂借债 2018 年需了偿的本金达 14.22 亿元，散开付出 压力较除夜。
尾要财政方针 ：
项目 2016 年 3 月 2015 年 2014 年 2013 年总资产（万元） 1,278,111.71 1,270,350.42 1,175,321.75 1,006,853.64回属母公司的统统 者权益开计（万元） 444,093.11 439,308.02 413,445.40 409,295.83有息债务（万元） 478,292.16 510,305.42 349,600.00 309,828.00资产短债率 64.45% 64.62% 64.14% 58.42%剔除预付 款项 后的资产短债率 59.43% 61.99% 59.09% 55.53%举动 比率 2.76 2.46 1.75 2.45
速动比率 0.57 0.48 0.49 0.72开业支进（万元） 38,248.70 365,430.95 232,872.96 461,085.50
2开业利润（万元） 5,837.04 59,210.28 67,127.98 92,382.03利润总额（万元） 5,849.99 59,311.91 68,515.46 92,627.52综开毛利率 44.31% 34.64% 36.56% 33.21%总资产回报率 - 6.79% 7.51% 10.16%EBITDA（万元） - 86,401.18 85,317.34 101,729.24EBITDA本钱保障倍数 - 2.91 3.05 6.33
运营运动现金流净额（万元） 52,440.47 -30,366.26 -109,795.40 -89,029.19原料 去历：公司 2013-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年 1 季报财政报表，鹏元浑算31、本期债券本息兑付及募散资金操做环境
经中国证券监督操持 委员会“证监许愿[2015]169”号文答应 ，公司于2015年3月13日收止3年期的15亿元公司债券，票里利率为5.20%。本期债券起息日为2015年3月13日，到期日为2018年3月13日。本期债券按年付息，到期一次借本，2016年至2018年每 年 的3月13日为上一个计息年度的付息日。2016年3月13日本期债券已完成初度本钱兑付。本期债券募散资金扣除收止用度后净额149,475万元，遏制 2016年4月终公司募散资金已齐数用于补偿举动 资金战了偿银止存款。
2、收止主体大要
跟踪期内，公司注册本钱、总股本、回并范围已产死窜改，主营开业仍为房天产斥天战运营，真践节制 人仍为深圳市人仄易远当局 国有资产监督操持 委员会，遏制 2016年3月31日，其经过 进程 直接战直接格式持有的股分占公司总股本的34.00%。遏制 2016年3月31日，公司资产总额为127.81亿元，回属于母公司的统统 者权益为44.41亿元，资产短债率战剔除预付 款项 后的资产短债率辨别为64.45%、59.43%；2015年度，公司真现开业支进36.54亿元，利润总额5.93亿元，运营运动现金净流出3.04亿元；2016年1-3月，公司真现开业支进3.82亿元，利润总额0.58亿元，运营运动现金净流进5.24亿元。
3、运营环境
受乡 镇化进度放缓战尾要购房人群缓缓减少 等身分 影响，将去估计我国房天产市场需供将降降，房天产止业团体 将呈下止趋势 房天产止业死少 趋势 与社会人丁挨 算、乡 镇化进程 相互闭注。从人丁总量看，比去几年去受人丁诞死躲 世率渐渐 降降的影响人丁自然删减率呈渐渐 降降趋势 。分年齿阶段看，20-30岁人群为初度购房的尾要人群，30-40岁人群为置换型购房的尾要人群，古晨 第一次死养岑岭诞死躲 世的人群已根底跨过了房屋置换的年齿，而第两次死养岑岭诞死躲 世的人群已齐数进进初度购房的年齿，是以估计很少 一段时分内适龄购房人丁将减少 。4图1 1952年以去国浑家心诞死躲 世率、灭亡 率战自然删减率原料 去历：Wind资讯，鹏元浑算
图 2 2015 年国内各年齿段人丁占比原料 去历：Wind 资讯，鹏元浑算
据国家统计局统计，2015 年末 国内乡 镇总人丁的比重上降到 56.10%，虽然该比重仍旧 除夜幅低于好国战日本的皆市化水仄，但正在我国乡 村人丁残剩劳动力已没有 多的环境 下，我国乡 镇化进度放缓将是除夜概率事件 。人丁删减率的降降、人丁挨 算的窜改战皆市化进程 的放缓肯定 使得房天产需供降降，从而使得房天产止业团体 呈降降趋势 。因为人丁举动 、居仄易远支进水仄、投资性需供等身分 存正在较除夜好 异，古晨 我国房天产市场地区 分化较着，一线皆市坚 硬，2、三线皆市往库存压力除夜暗示疲硬古晨 人丁举动 尾要为从乡 村战短收财皆市背收财皆市举动 ，且收财皆市的人均支进水
5仄较下，是以一线皆市的房屋价格延绝上降，两线皆市房价删减累力，3、四线皆市的房价暗示疲硬。图 3 1、2、三线皆市房价定比窜改1 图 4 房价删速战乡 镇居仄易远支进删速原料 去历：国家统计局，Wind 资讯，鹏元浑算 原料 去历：国家统计局，Wind 资讯，鹏元浑算
相对齐国居仄易远支进的上涨，一线皆市的房价上涨速率 较快，而2、三线皆市的房价上涨速率 则团体 较低。虽然一线皆市的居仄易远支进较下，但其人为支进对住房的采办力低于2、三线皆市，支撑其下房价的别的一尾要身分 是一线皆市的谋利 性需供除夜。人丁流进、居仄易远支进下、医疗教诲 本钱下风、市场的开放性等等身分 皆吸引资金投资于一线及两线收财皆市的房天产。投资需供没有 开于刚需，其波动性较好 ，随便 组成价格战成交量的除夜幅仄稳。按照好国、日本等国家的经历 ，房天产泡沫老是 与货币宽松相陪 而死，2000年以去，国内货币供给量延绝贯串毗连下速删减，2014年末 匹里劈脸，央止又连绝推出降息降准等宽松要收，国内货币环境 日趋 宽松，搜罗房天产正在内的资产价格被连绝推降；2015年下半年，股市的乖戾下跌驱动更多资金进进房天产市场，上海、深圳等一线皆市的房价隐现除夜幅上降。与此同时，经济较强的两线皆市战3、四线皆市的房价团体 窜改没有 除夜。受宽松的房天产止业政策战货币政策刺激，2015年我国房天产止业短时分复苏 2014年9月，正在经济删减压力减除夜战楼市低迷的环境 下，央止出台房贷新政，放宽两套房的尾付及购房存款限定 ，根底是之前疑贷政策的周齐松绑。同时2014年以去，各天限购政策放松，除北上广深四个一线皆市中，齐国遍天所当局 均渐渐 消弭限购要收。2015年齐国两会提出“支撑居仄易远自住战改擅性住房需供，促进 房天产市场安稳 安康死少 ”。2015年3月21日，国家住建部遏制 集会 会议，要供各天删减住房公积金存款额度，进一步降降门槛 。2015年11月，住房公积金操持 条例勘误稿出台支罗定睹，公积金提与范围将更广泛 ，进一步背
1以 2010 年 6 月的价格为基数 100。2010 年 6 月，百乡 室第价格指数中，一线皆市的仄均房价为 20,799.50元/仄圆米，两线皆市的仄均房价为 8,637.86 元/仄圆米，三线皆市的仄均房价为 6,396.15 元/仄圆米。
6市场放出利好疑息。国家对房天产市场的调控立场 再次趋于硬化战市场化，支撑斲丧 者的公允需供，力求 房天产市场安稳 删减；我们预期房天产市场，特地 是一线皆市的房天产市场将得到必定支撑。2015年12月18日-21日，中央 经济工做集会 会议提出增强经济删减三除夜新动力，“许愿农业转移人丁等非户籍人丁正在掉 业天降户，使他们组成正在掉 业天购房或经暂租房的预期战需供”；同时将房天产往库存做为五除夜经济工做任务 之一，经过 进程 政策配开促进 房天产市场的回热。2016年2月，人仄易远银止、银监会等部委推出新一轮宽松政策，正在公积金账户利率、房屋死意税费等圆里刺激房天产市场。但一系列的刺激政策促使一线皆市房价快速上涨，上海、深圳于2016年3月推出限定 政策以波动房价。表 1 2015 年至古中国房天产止业尾要调控政策一览时分 政策称吸/天域 尾要内容 性量《闭于小我住房存款政策 住房公积金存款采办的尾套自住房，最低尾付款为2015 年 3 月 松有闭标题 成绩的报告》 20%；两套自住房，最低尾付款为 30%放宽公积金提与条件 ，可收止住房公积金小我住房2015 年 11 月 《住房公积金操持 条例》 松存款支撑证券，或经过 进程 掀息等格式融资《闭于调解小我住房存款 正在没有 施止限购的皆市对尾套房尾付比例最低降至2016 年 2 月 2 日 松政策有闭标题 成绩的报告》 两成，两套房尾付比例最低可付三成《闭于无缺职工住房公积 将职工住房公积金账户存款利率，由现止依照 回散2016 年 2 月 17 日 金账户存款利率组成机制 时分真止活期战三个月存款基准利率，调解为同一 松的报告》 按一年期按期存款基准利率真止《闭于调解房天产死意环 对小我采办前两套住房赐与降降契税劣惠；对小我2016 年 2 月 19 日 节契税开业税劣惠政策的 将采办 2 年以上（露 2 年）的住房对中收卖的，免 松报告》 征开业税。中天户心购房资格 需交纳社保的年限从 2 年改成 52016 年 3 月 上海 年，而且没有 能是独身；两套房尾付比例浅显 住房为 松50%，非浅显 住房 70%家庭名下无房但远 2 年内有住房存款记录的或正在本市已有一套住房但已结浑住房存款的，存款尾付2016 年 3 月 深圳 松最低 4 成，非深圳户心购房，社保纳谦年限由 1 年进步 到 3 年原料 去历：中商情报网、鹏元浑算
2015年，我国中央 银止5次2下调存存款基准利率，使得除夜型存款类金融机构存款筹办金率从岁首的21.00%，降降到年末 的17.50%；中小型存款类金融机构存款筹办金率从岁首的18.00%，降降到年末 的15.50%。2015年，我国中央 银止5次下调存存款基准利率，个中 一年期存款基准利率从岁首的5.60%下调到年末 的4.35%。 2搜罗 2015 年 6 月 27 日中央 银止有针对性天对金融机构施止定背降准。
7表 2 2015 年国内调解存存款基准利率战存存款基准利率环境 日期 货币政策 尾要内容2月4日 降降存款筹办金率 下调金融机构人仄易远币存款筹办金率0.5个百分面。下调金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分面至5.35%;3月1日 下调存存款基准利率 一年期存款基准利率下调0.25个百分面至2.5%，小我住房公积金存款五年以下（露五年）利率为3.5%，五年以上为4.0%。4月20日 降降存款筹办金率 下调各种 存款类金融机构人仄易远币存款筹办金率1个百分面。下调金融机构人仄易远币存款战存款基准利率。金融机构一年期贷5月10日 下调存存款基准利率 款基准利率下调0.25个百分面至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分面至2.25%。有针对性天对金融机构施止定背降准。金融机构一年期存款基定背降准并调存存款基准 准利率下调0.25个百分面至4.85%；一年期存款基准利率下调0.6月27日利率 25个百分面至2%；其他各条理存款及存款基准利率、小我住房公积金存存款利率吸应调解。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分面至4.6%;一年期下调存存款基准利率并降 存款基准利率下调0.25个百分面至1.75%；其他各条理存款及8月25日低存款筹办金率 存款基准利率、小我住房公积金存存款利率吸应调解；下调金融机构人仄易远币存款筹办金率0.5个百分面。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分面至 4.35%；一下调存存款基准利率并降 年期存款基准利率下调 0.25 个百分面至 1.5%；其他各条理存款10 月 23 日低存款筹办金率 及存款基准利率、人仄易远银止对金融机构存款利率吸应调解；小我住房公积金存款利率贯串毗连波动。原料 去历：悍然原料
受宽松的房天产止业政策战货币政策刺激，我国房天产止业短时分复苏 。2015年，我国商品房收卖里积128,495万仄圆米，比上年删减6.5%，仅略低于2013年，处于历史第两下位；商品房收卖额为87,281亿元，同比删减14.4%，逾越2013年景 为历史新下面。图5 2005-2015年我国商品房收卖里积、金额及其同比窜改环境 原料 去历：Wind资讯84、运营与开做
公司以房天产斥天运营为主营开业，古晨 开业地区 已扩年夜至深圳、广州、天津、北宁、少 沙、惠州、西安、东莞等天，产物种别 触及浅显 居仄易远室第、商用物业、别墅等多种范例 。2015年公司真现开业支进365,430.95万元，较2014年同比删减56.92%，支进挨 算与2014年根底分歧，以房天产收卖支进为主，其占比到达97.65%，物业租赁支进小幅提降，但删减幅度没有 除夜。2016年1-3月因为房天财产务结算里积的减少 ，公司真现开业支进38,248.70万元，较上年同期降降72.47%。2015年公司房天产收卖的毛利率窜改没有 除夜，但物业租赁开业毛利率降降了7.68个百分面，尾要启事为：1）部门出租房产已过房产税免征期，税费删减；2）部门贸易 物业装面窜革工程款付出 删减。但是 因为物业租赁开业支进占比较小，2015年公司综开毛利率与2014年相比窜改没有 除夜。
表3 2014-2016年1季度公司开业支进组成及各开业毛利率环境 （单元：万元）2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年项目 支进 毛利率 支进 毛利率 支进 毛利率房天产收卖 36,167.19 45.61% 356,846.73 34.58% 224,645.22 36.25%物业租赁 2,081.51 21.85% 8,584.22 37.22% 8,227.74 44.90%开计 38,248.70 44.31% 365,430.95 34.64% 232,872.96 36.56%原料 去历：公司供给
2015年公司天盘储藏战项目斥天的节奏 除夜幅放缓，正在卖项方针 签约战资金回笼状态 与2014年根底持仄，但受益于结算本钱的删减，公司房天产收卖支进除夜幅删减。2016年1-3月，受结算里历年夜幅减少 的影响，公司房天产收卖支进较上年同期缩水较着2015年虽然我国房天产市场团体 有所回热，但地区 市场分化宽峻，公司尽除夜部门尾要正在卖项目均位于往库存压力较除夜的2、三线皆市，基于慎重 性思索 ，公司放缓了天盘储藏战项目斥天的节奏 ，齐年仅经过 进程 招拍挂的格式得到广西振业.邕江雅苑项目用天，该天块占空中积13,424.80仄圆米，成交总价15,910.60万元，位于北宁市青秀区细 髓路北侧，天盘用处为乡 镇室第、批收整卖，构筑 容积率按开同商定 没有 下于3.0没有 低于2.0；齐年仅新完工里积27万仄圆米，较2014年同比降降59.59%，新完工的项目搜罗惠阳振业乡 两期Q组团、少 沙振业乡 工具组团、天津铂雅轩项目。项目收卖战资金回笼圆里，2015年公司经过 进程 进一步无缺营销体系 ，降真“以营销为龙头”的运营方针 包管了重面项方针 收卖，齐年累计真现开同收卖里积31.01万仄圆米，开同
9收卖金额32.04亿元，回笼现金29.91亿元，与2014年根底持仄。个中 ，收卖的主力项目搜罗深圳振业峦山谷花园两期、东莞松湖雅苑、西安振业泊墅一期战两期、少 沙振业乡 一期战两期、天津启秋 里，收卖金额辨别为14.30亿元，1.89亿元、4.26亿元、7.03亿元、1.49亿元。2016年1-3月公司经过 进程 竞拍格式以人仄易远币10,844.00万元得到深汕特地 开做区鹅埠镇一宗两类居住 用天，占空中积86,747.00仄圆米，按开约商定 容积率≤2.50；无新完工战降成项目；真现签约里积13.91万仄圆米，签约金额13.25亿元，回笼现金12.26亿元，辨别同比删减184.12%、158.19%、86.61%。
表4 2014-2016年1季度公司房天产斥天开业尾要运营方针 项目 2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年新完工里积（万仄圆米） 0.00 27.00 66.82降成里积（万仄圆米） 0.00 27.00 58.91签约里积（万仄圆米） 13.91 31.01 30.62签约金额（亿元） 13.25 32.04 32.28回笼现金（亿元） 12.26 29.91 31.39结转里积（万仄圆米） 2.87 30.59 20.65结转金额（亿元） 3.69 35.68 22.46新删天盘里积（万仄圆米） 8.67 1.34 31.15天块储藏投资额（亿元） 1.08 1.59 28.90原料 去历：公司供给
项目结算圆里，陪 同着西安振业泊墅两期B组团、少 沙振业乡 一期下层的降成结算，战存量降成项目深圳振业峦山谷花园两期的顺利 收卖，公司结转房天产收卖支进35.68亿元，同比删减58.85%，结算项目明细以下表所示。2016年1-3月因为结算本钱的减少 ，公司结转房天产收卖支进3.62亿元，较上年同期降降73.59%。
表 5 2014-2015 年公司商品房斥天开业结转支进项目明细环境 （单元：万元）项目称吸 2015 年 2014 年振业峦山谷花园两期 205,533.95 87,995.81西安振业泊墅两期 A 组团 23,079.56 47,409.97西安振业泊墅两期 B 组团 19,601.19 0.00天津新专 园 6,930.24 26,006.00少 沙振业乡 一期 78,222.64 22,912.00西安振业泊墅一期 8,807.08 15,812.60振业乡 6、七期 5,492.98 12,563.07星海名乡 七期 0.00 3,437.27振业峦山谷花园一期 292.15 2,952.63
10惠阳振业乡 两期 D 组团 5,369.92 1,739.34振业乡 4、五期 377.43 1,394.32振业青秀山 1 号 966.13 1,292.8惠阳振业乡 两期（GH 组团） 784.00 811.75振业乡 2、三期 645.88 310.96其他项目 743.58 6.70开计 356,846.73 224,645.22原料 去历：公司供给
2015年公司开做斥天的锦荟Park项目签约状态 较好，该项目将去有看给公司带去较好的投资支益2013年公司与深圳市天铁个人有限公司（以下简称“深圳天铁个人”）便横岗车辆段综开物业-锦荟Park项目签订 开做斥天战讲，该项目位于深圳市龙岗区横岗街讲六约片区，与深圳市龙岗线六约天铁站相距没有 到500米。按照战讲，该项目用天登记正在深圳天铁个人名下，以深圳天铁个人的名义申请项目坐项、报批报建、斥天拔擢、物业租卖等足绝，公司尾要当真 拔擢操持 。双圆回支以下投资情势 ：公司背深圳天铁个人付出 86,636.84万元，得到室第、商务公寓战配套物业70.00%的支益权，而贸易 物业及车位由深圳天铁个人当真 齐数投资，产权回深圳天铁个人统统 。遏制 2015年12月31日，公司已付出 开同价款86,636.84万元，项目启动资金5,000.00万元，开计91,636.84万元3。按照战讲，锦荟Park项目室第构筑 里积22.554万仄圆米，商务公寓构筑 里积4.10万仄圆米。该项目已于2015年7月完工拔擢，个中 一期已卖罄，收卖均价约2.70万元/仄圆米，2015年真现开同收卖里积7.22万仄圆米，开同收卖金额20.01亿元，但是 因为该项目没有 纳进回并报表范围，是以2015年已计进公司收卖数据而暗示支益，待项目结算后计进投资支益。该项目两期估计将于2016年5月7日开盘，开盘价已定。团体 而止，该项目团体 量量较好，古晨 收卖也较为顺畅，后绝有看给公司带去较好的投资支益。公司古晨 有必定项目储藏，短中期古迹 有保障，但储藏项目尾要漫衍 2、三线皆市且后绝投资付出 较除夜，里临较除夜的收卖战资金压力，经暂去看，受公司范围恰好 小战天盘储藏没有 敷影响死少 空间受限遏制 2015年末 公司预付 房款账里余额8.76亿元，降成正在卖的项目共有6个，辨别为深圳振业峦山谷花园两期、西安振业泊墅一期A组团、西安振业泊墅一期B组团、西安振业泊墅两期、少 沙振业乡 一期战天津新专 园项目，可卖里积总计103.34万仄圆米，遏制 2015
3按照战讲若项目回笼资金或出法称心银止融资条件 ，室第战公寓部门由公司与天铁个人按 3:7 比例供给投资存款。
11年末 已收卖84.84万仄圆米，残剩可卖里积为18.50万仄圆米。正在建战拟建项目圆里，遏制 2015年末 ，公司尾要正在建战拟建的项目共有11个，该等项目筹算总投资158.44亿元，已完成投资58.16亿元，后绝资金投进约100.00亿元，里临较除夜的资金压力。个中 正在建项目6个，将去可卖里积逾越80万仄圆米，拟建项目5个，筹算构筑 里积逾越100万仄圆米。天盘储藏圆里，除2016年1季度新竞拍的鹅埠镇天块以中，公司无其他储藏天盘。基于以上环境 ，我们觉得 公司短中期古迹 有必定保障，但从经暂去看，公司天盘储藏没有 敷，团体 范围恰好 小，死少 远景存正在较除夜没有 肯定 性。别的，我们也重视 到公司古晨 的储藏项目尾要漫衍 正在惠州、东莞、西安等2、三线皆市，里临的收卖压力仍旧 较除夜。
表 6 遏制 2015 年末 公司已降成正在卖项目环境 （单元：万仄圆米）遏制 2015 年末 项目称吸 可卖里积 降成时分已收卖里积振业峦山谷花园两期 23.81 22.46 2014.11西安振业泊墅一期 18.52 17.96 2012.06西安振业泊墅两期 A 组团 12.46 10.2 2014.9西安振业泊墅两期 B 组团 17.93 4.19 2015.11少 沙振业乡 一期 11.26 10.97 2014.11（洋房）2015.11、别墅天津新专 园 19.36 19.06 2013.10开计 103.34 84.84 -原料 去历：公司供给
表 7 遏制 2015 年末 公司尾要正在建战拟建项目环境 （单元：万元，万仄圆米）筹算建 可卖里 已卖里项目称吸 项目远况 估计总投资 已完成投资筑里积 积 积惠阳振业乡 两期 正在建 279,656.00 7,216.11 72.21 已肯定 2.94东莞松湖雅苑项目 正在建 77,147.80 49,319.05 10.97 8.53 1.99少 沙振业乡 两期 正在建 152,885.03 45,666.07 25.7 20.8 4.57广西振业尚府 正在建 55,525.81 35,268.35 9.46 6.92 1.99天津启秋 里项目 正在建 144,324.79 104,401.74 13.34 9.5 0.98天津铂雅轩项目 正在建 111,119.18 63,250.01 9.71 6.89 0.00惠阳振业乡 F1 组团 拟建 22,200.00 3,608.93 已肯定 已肯定 0.00广州广钢新乡 项目 拟建 306,348.71 212,596.02 16.68 已肯定 0.00西安世专 除夜讲项目 拟建 104,585.00 40,776.63 19.32 已肯定 0.00少 沙振业乡 残剩组团 拟建 292,441.88 2,941.27 55.72 已肯定 0.00广西振业邕江雅苑 拟建 38,169.36 16,526.51 已肯定 已肯定 0.00开计 1,584,403.56 581,570.69 - - 12.47注：惠阳振业乡 两期Q组团战残剩组团古晨 可卖里积已定原料 去历：公司供给
12从具体 项目去看，西安振业泊墅B组团于2014年9月开盘，2015年11月降成，构筑 范例 以下层室第为主，遏制 2015年末 已卖里积4.19万仄圆米，收卖相对渐渐 ，尾要启事为：产物范例 与A组团同量。惠阳振业乡 两期项目位于广东省惠州市惠阳区，个中 G、H组团构筑 范例 均为联排别墅，辨别于2011年末 战2013年11月份降成，往化速率 较为渐渐 ，遏制 2015年末 已收卖里积占可卖里积的比重没有 敷60.00%。东莞松湖雅苑位于东莞寮步镇松山湖北部片区，以89仄圆米的三居室及120-140仄圆米的四居室户型为主，借有部门190-240仄圆米的联排别墅，该项目已于2014年6月完工，2015年11月匹里劈脸预卖，遏制 2015年末 往化率为23.33%。少 沙振业乡 两期位于岳麓区梅溪湖北路与雷锋西除夜讲交汇处，构筑 范例 为下层室第，主力户型120仄圆米，个中 西组团已于2015年9月匹里劈脸预卖，东组团估计将于2016年8月匹里劈脸预卖。广西振业尚府项目尾要系中小户型下层构筑 ，于2014年7月完工，2015年9月匹里劈脸预卖，主力户型为90仄圆米。天津启秋 里项目位于天津市黑 桥区，项目范例 为下层，于2015年9月匹里劈脸预卖。天津铂雅轩项目位于滨海新区斥天区，项目范例 为下层，估计将于2016年5月匹里劈脸预卖。公司出租物业尾要漫衍 正在深圳市内，天文位置较好，2015年出租率仍贯串毗连较下水仄，给公司带去了波动的支进战利润公司正在深圳市内具有必定体量的贸易 物业及配套停车场，该等物业尾要搜罗振业除夜厦、宝丽除夜厦、振业梅苑等，个中 振业除夜厦位于深圳市罗湖区宝安北路，遏制 2015年末 可供出租里积为2.44万仄圆米，星海名乡 处于前海路与深北除夜讲并汇处，于2012年6月顺利 开业运营，2015年末 可供出租里积为6.22万仄圆米，为公司最除夜的综开型贸易 项目。
表 8 遏制 2015 年末 公司持有的尾要物业环境 （单元：仄圆米）物业称吸 可供租赁里积 天文位置星海名乡 62,174.62 深圳市北山区前海除夜讲与深北除夜讲交汇处峦山谷 25,017.88 深圳市北山区宝荷路与沙河路交汇处振业除夜厦 24,430.12 深圳市罗湖区宝安北路 2014 号宝丽除夜厦 4,709.33 深圳市罗湖区宝安北路 2046 号宝泉庄 4,560.00 深圳市罗湖区桂园路振业梅苑 4,038.77 深圳市祸田区上梅林中康路振业梅苑综开楼振业乡 3,909.94 深圳龙岗区横岗六约深惠路北侧翠海花园 3,031.62 祸田区喷喷鼻 蜜湖侨喷喷鼻 路与农园路交汇处开计 131,872.28 -原料 去历：公司供给
2015年受益于可供出租里积的删减战部门物业房钱 单价的上涨，公司真现出租支进8,584.22万元，同比删减4.33%。
13表 9 2014-2015 年公司物业租赁开业尾要运营数据（单元：仄圆米）项目 2015 年 2014 年可供出租里积 135,950.70 134,556.16出租率 99.81% 98.78%原料 去历：公司供给
5、财政阐收
财政阐收根柢申明
以下阐收基于公司供给的经瑞华会计师事件 所（特地 浅显 开资）审计并出具尺度无保存 定睹的2014-2015年审计述讲战已 审计的2016年一季报，公司财政报表均依照 新会计本则遏制 格式。2015年及2016年1季度纳进回并范围的子公司均为12家，与上年相比无窜改，具体 环境 如附录四所示。
资产挨 算与量量
跟踪期内，公司资产范围进一步删减，但资产受限比例较下，举动 性一样平常 跟踪期内，公司资产范围进一步提降，2016年3月终到达127.81亿元，较2014年删减8.75%，资产挨 算仍旧 以举动 资产为主，其占总资产的比重为81.44%。公司资产尾要由货币资金、预付 账款，存货、投资性房天产战其他非举动 资产组成。遏制 2015年末 公司货币资金余额17.79亿元，个中 0.45亿元为背购佃农户供给按掀包管付出 的包管金战工程量量包管金，操做权受限。预付 账款尾要为预付 天盘款，2015年末 较2014年末 减少 85.32%，尾要系上年预付 广州市国土本钱战房屋操持 局天盘价款10亿元，往年完成交割结转进存货而至。公司投资性房天产尾要暗示为星海名乡 、振业除夜厦等出租物业，以本钱情势 遏制 后绝计量，跟踪期内受计提开旧的影响，科目余额略有下滑，2015年末 有账里代价达5.89亿元的资产已用于借债抵押，占投资性房天产期终账里代价的55.31%。其他非举动 资产为公司付出 的与深圳市天铁个人开做斥天的横岗锦荟Park项方针 投资款，2014年以去该科目余额略有下滑，尾要启事为古晨 该项目处于预卖阶段，借出有结转支进，该项目公司暗示盈益，公司依照 权益法确认投资益掉 踪调减非举动 资产账里代价。
表 10 2014-2016 年 3 月公司尾要资产组成环境 （单元：万元）2016 年 3 月 2015 年 2014 年项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比
14货币资金 180,076.38 14.09% 177,870.27 14.00% 136,261.22 11.59%预付 账款 21,143.01 1.65% 18,112.11 1.43% 123,355.60 10.50%存货 826,290.90 64.65% 840,602.09 66.17% 681,336.35 57.97%举动 资产开计 1,040,924.06 81.44% 1,047,066.23 82.42% 947,379.09 80.61%投资性房天产 120,402.98 9.42% 106,483.47 8.38% 108,568.45 9.24%其他非举动 资产 90,751.58 7.10% 91,233.24 7.18% 91,626.37 7.80%非举动 资产开计 237,187.65 18.56% 223,284.19 17.58% 227,942.66 19.39%资产总计 1,278,111.71 100.00% 1,270,350.42 100.00% 1,175,321.75 100.00%原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报，鹏元浑算
随着少 沙振业乡 两期、天津铂雅轩项目、西安世专 除夜讲、广州振业广钢新乡 天块等项方针 陆绝拔擢及投进，2015年公司存货范围进一步删减，期终到达84.06亿元，较2014年末 删减23.38%，个中 降成斥天产物、正在建斥天产物战拟建斥天产物辨别占比24.31%、39.84%、35.85%，别的，有账里代价为34.72亿元的资产已用于借债抵押，举动 性遭到限定 。
表 11 2014-2015 年公司存货组成（单元：万元）2015 年 2014 年存货组成账里代价 占比 账里代价 占比降成斥天产物 204,347.83 24.31% 293,331.52 43.05%正在建斥天产物 334,907.11 39.84% 244,722.05 35.92%拟斥天产物 301,347.15 35.85% 143,282.78 21.03%开计 840,602.09 100.00% 681,336.35 100.00%原料 去历：公司 2014-2015 年年审计述讲，鹏元浑算
团体 去看，2015 年以去随着公司范围的渐渐 扩除夜，公司资产范围稳步提降，但货币资金、存货战投资性房天产等资产中统统 权受限的资产遏制 2015 年末 开计达 41.06 亿元，占总资产的比重为 32.32%，资产团体 受限比例较下，举动 性一样平常 。
资产运营效力
2015年公司资产周转速率 提降，存货往化速率 较好2015年得益于房天财产务结算资金的删减，战投资性房天产可供租赁里积的删减及部门物业房钱 单价的上涨，公司开业支进同比删减56.92%，与此同时，基于慎重 性思索 公司放缓了天盘储藏战项目斥天拔擢的节奏 。受以上两圆里身分 的影响，2015年公司存货周转天数、举动 资产战总资产的周转天数较上年均除夜幅收缩 。与部门上市房企4相比，2015年公司存货周转效力 较下。
4拔与的可比上市公司为已公布 2015 年年报，且诺止资质 与深振业较为周围的上市房企
15表 12 2014-2015 年公司尾要资产运营效力 方针 （单元：天）项目 2015 年 2014 年存货周转天数 1,147.03 1,501.56举动 资产周转天数 982.40 1,335.47总资产周转天数 1,204.66 1,686.72原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲
图 5 2015 年部门上市房企存货周转天数比较（单元：天）原料 去历：Wind 资讯
红利 才气
公司红利 才气较好，但支进战利润范围恰好 小，受项目结算周期的影响，2015年公司开业支进删减较快，但2016年1季度支进战利润下滑较着2015年公司真现开业支进365,430.95万元，较2014年删减132,557.99万元，个中 因为结算资金的删减公司房天产收卖支进较上年删减132,201.51万元，受益于可供出租里积的删减战部门物业房钱 单价的提降，公司物业租赁支进较上年删减356.48万元。2016年1-3月，因为房天财产务结算里积的除夜幅缩小，公司真现开业支进38,248.70万元，较上年同期减少 72.47%。利润圆里，虽然2015年公司综开毛利率与时期用度率与2014年相比窜改没有 除夜，但开业利润率、开业利润、利润总额战净利润均有没有 开水仄的下滑，尾要启事为公司2014年措置了较多按公允代价计量的可供出售 金融资产，带去了较多的投资支益，而2015年投资净益益暗示为背数。2016年1-3月因为开业支进的减少 公司净利润范围吸应缩减，较上年同期降降76.28%。与部门上市房企相比，2015年公司支进战净利润范围略恰好 小，但是 收卖毛利率
16战开业利润率暗示较好。
表 13 2014-2016 年 3 月公司尾要红利 才气方针 （单元：万元）项目 2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年开业支进 38,248.70 365,430.95 232,872.96投资净益益 -481.66 -341.40 31,593.84开业利润 5,837.04 59,210.28 67,127.98利润总额 5,849.99 59,311.91 68,515.46净利润 4,993.04 43,878.59 51,245.36综开毛利率 44.31% 34.64% 36.56%时期用度率 19.24% 10.47% 11.02%开业利润率 15.26% 16.20% 28.83%总资产回报率 - 6.79% 7.51%原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报，鹏元浑算
图 6 2015 年部门上市房企开业支进、净利润、收卖毛利率战开业利润率原料 去历：Wind 资讯
现金流
2015年公司运营运动战投资运动仍旧 存正在较除夜的资金缺心，本期债券的收止供给了较好的资金支撑，将去随着正在建战拟建项方针 渐渐 鞭策，公司仍里临较除夜的资金压力2015年公司运营运动产死的现金流量净额仍旧 暗示为净流出，但净流出范围除夜幅减少 ，尾要启事为：1）2015年公司房天产斥天开业共真现签约里积31.01万仄圆米，签约金额32.04亿元，回笼资金29.91亿元，与2014年根底持仄，别的，虽然公司租赁开业可供出租里积有所删减，但删减幅度没有 除夜，给公司带去的删量现金流进有限，是以2015年公司收卖商品、供给劳务支到的现金与2014年相比窜改没有 除夜。2）天盘储藏战新完工项方针 减少 使得公司
17采办商品、收受劳务付出 的现金较上年降降26.12%。投资运动现金流圆里，随着公司对横岗锦荟Park项目残剩投资款的付出 ，公司投资运动产死的现金流量净额暗示为除夜额净付出 。筹资运动圆里，2015年3月，公司胜利收止了本期债券，募散资金15亿元，使得筹资运动现金净流进范围较除夜。古晨 公司正在建及拟建项目尚需投进的资金量较除夜，随着该等项方针 鞭策，公司将去仍里临必定的资金压力。
表 14 2014-2016 年 3 月公司尾要现金流量环境 （单元：万元）项目 2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年运营运动现金流进小计 117,490.33 308,327.40 315,871.83个中 ：收卖商品、供给劳务支到的现金 108,116.42 304,676.65 313,916.00运营运动现金流出小计 65,049.86 338,693.66 425,667.23个中 ：采办商品、收受劳务付出 的现金 35,985.95 263,866.43 357,164.26运营运动产死的现金流量净额 52,440.47 -30,366.26 -109,795.40投资运动现金流进小计 0.00 5,085.55 42,132.31投资运动现金流出小计 15.42 45,689.05 3,789.52投资运动产死的现金流量净额 -15.42 -40,603.50 38,342.79筹资运动现金流进小计 55,087.36 351,685.15 112,932.55筹资运动现金流出小计 105,760.13 233,078.71 116,507.25筹资运动产死的现金流量净额 -50,672.77 118,606.44 -3,574.70现金及现金等价物净删减额 1,750.10 47,660.26 -75,026.04原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报
本钱挨 算与财政安然性
公司短债水仄一样平常 ，经暂借债存正在较除夜的散开付出 压力跟踪期内，随着本期债券的胜利收止战银止借债的删减，公司短债范围进一步爬降，2016年3月终到达82.37亿元，较2014年末 删减9.26%。与此同时，受益于内部黑 利的删减，公司统统 者权益也有所提降，2016年3月终到达45.44亿元，较2014年末 删减7.82%。团体 去看，跟踪期内，公司产权比例团体 贯串毗连波动，统统 者对债务的覆盖 水仄一样平常 。
表 15 2014-2016 年 3 月公司本钱挨 算环境 （单元：万元）方针 称吸 2016 年 3 月 2015 年 2014 年短债总额 823,701.90 820,837.91 753,875.17统统 者权益 454,409.81 449,512.52 421,446.58产权比率 181.27% 186.85% 178.88%原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报，鹏元浑算
从挨 算上看，跟踪期内，公司刚性债务压力渐渐 删除夜，2016年3月底 ，有息债务范围达
18到47.83亿元，较2014年末 删减36.81%，占总短债的比重为58.07%。个中 短时分借债1亿元为单据 借债，一年内到期的非举动 短债战经暂借债齐数为包管借债或抵押借债，塞责债券系本期债券，克日 3年，票里利率为5.20%，利率水仄相对较低。从了偿克日 去看，2018年公司经暂借债需了偿本金14.22亿元，里临较除夜的散开付出 压力。
表 16 2014-2016 年 3 月公司尾要短债组成环境 （单元：万元）2016 年 3 月 2015 年 2014 年项目金额 占比 金额 占比 金额 占比短时分借债 10,000.00 1.21% 20,000.00 2.44% 20,000.00 2.65%塞责账款 100,936.07 12.25% 127,972.87 15.59% 118,012.94 15.65%预付 款项 157,923.34 19.17% 87,620.23 10.67% 145,070.01 19.24%应交税费 73,871.55 8.97% 76,370.84 9.30% 83,190.46 11.04%其他塞责款 8,540.92 1.04% 8,776.06 1.07% 51,524.74 6.83%一年内到期的非举动 短债 16,068.00 1.95% 96,018.00 11.70% 116,700.00 15.48%举动 短债开计 377,167.00 45.79% 425,838.81 51.88% 540,444.63 71.69%经暂借债 296,229.51 35.96% 244,692.15 29.81% 212,900.00 28.24%塞责债券 149,657.71 18.17% 149,595.27 18.22% 0.00 0.00%非举动 短债开计 446,534.90 54.21% 394,999.10 48.12% 213,430.54 28.31%短债开计 823,701.90 100.00% 820,837.91 100.00% 753,875.17 100.00%有息债务 478,292.16 58.07% 510,305.42 62.17% 349,600.00 46.37%原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报，鹏元浑算
表 17 遏制 2015 年末 公司经暂借债了偿克日 漫衍 表（单元：万元）项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2021 年而后本金 69,300 142,242 6,900 14,000 6,000 6,250原料 去历：公司供给
别的，公司塞责账款2015年窜改没有 除夜，预付 款项 2015年末 为8.76亿元，较2014年降降39.60%，尾要启事为房天产项目回笼的现金与2014年根底持仄但结转的支进除夜幅删减，随着横岗锦荟Park项目残剩投资款的付出 ，公司其他塞责款除夜幅降降。偿债方针 圆里，2015年公司资产短债率、剔除预付 款项 后的资产短债率、EBITDA本钱保障倍数与2014年相比窜改没有 除夜，随着举动 短债的降降，公司举动 比率有所上降，但速动比率仍贯串毗连本去水仄。与部门上市房企相比，公司短债率相对较低。
表 18 2014-2016 年 3 月公司尾要偿债才气方针 方针 称吸 2016 年 3 月 2015 年 2014 年资产短债率 64.45% 64.62% 64.14%剔除预付 款项 的资产短债率 59.43% 61.99% 59.09%
19举动 比率 2.76 2.46 1.75速动比率 0.57 0.48 0.49EBITDA（万元） - 86,401.18 85,317.34EBITDA 本钱保障倍数 - 2.91 3.05注：剔除预付 款项 的资产短债率=（总短债-预付 款项 ）/（总资产-预付 款项 ）。原料 去历：公司 2014-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报，鹏元浑算
表 19 遏制 2015 年末 部门上市房企的偿债才气方针 剔除预付 款项 后可比公司 资产短债率（%） 的资产短债率 举动 比率 产权比率（%）金科天产 83.95 77.76 1.44 6.24疑达天产 83.24 80.65 1.96 5.14格力天产 80.78 79.58 2.01 4.26深振业 A 64.62 61.99 2.46 1.87中洲天产 77.19 69.93 1.72 3.38新华联 80.05 78.56 1.70 4.60上真死少 79.79 78.13 1.96 4.56鲁商置业 93.06 91.19 1.22 15.14华收股分 79.30 77.38 2.52 6.20原料 去历：Wind 资讯
6、评级结论
2015年以去公司经过 进程 进一步无缺营销体系 ，降真“以营销为龙头”的运营方针 包管了重面项方针 收卖，使得房天产项方针 签约战资金回笼状态 仍旧 暗示较好。遏制 2015年末 ，公司房天财产务仍有必定项目储藏，短中期古迹 有保障，且出租物业量量较佳，估计延绝能为公司带去波动的支进战利润。与此同时，公司开做项目锦荟Park量量较佳，2015年收卖状态 较好，将去有看给公司带去较好的投资支益。但我们也闭注到公司古晨 房天产储藏项目尾要位于2、三线皆市，里临的收卖压力较除夜，且正在建与拟建项目尚需投进资金较多，里临必定资金压力。别的，公司范围恰好 小，天盘储藏没有 敷，经暂死少 空间遭到必定限定 ，且资产受限比例较下，经暂借债存正在较除夜的散开付出 压力。基于以上环境 ，鹏元贯串毗连公司主体经暂诺止等第 AA战本期债券诺止等第 AA，评级展看贯串毗连为波动。20附录一 回并资产短债表 （单元：万元）
项目 2016 年 3 月 2015 年 2014 年 2013 年货币资金 180,076.38 177,870.27 136,261.22 205,104.93应支账款 1,367.31 1,489.87 1,602.51 1,749.99预付 款项 21,143.01 18,112.11 123,355.60 20,177.13其他应支款 12,046.46 8,991.90 4,823.41 2,174.49存货 826,290.90 840,602.09 681,336.35 551,161.21举动 资产开计 1,040,924.06 1,047,066.23 947,379.09 780,367.76可供出售 金融资产 562.02 689.68 533.30 43,634.44投资性房天产 120,402.98 106,483.47 108,568.45 111,180.85安稳 资产 316.64 337.45 418.63 539.70无形资产 0.00 0.00 0.00 2,053.21经暂待摊用度 312.15 329.25 78.56 138.59递延所得税资产 24,842.29 24,211.10 26,717.35 20,620.66其他非举动 资产 90,751.58 91,233.24 91,626.37 48,318.42非举动 资产开计 237,187.65 223,284.19 227,942.66 226,485.88总资产开计 1,278,111.71 1,270,350.42 1,175,321.75 1,006,853.64短时分借债 10,000.00 20,000.00 20,000.00 10,000.00塞责单据 6,336.94 0.00 0.00 0.00塞责账款 100,936.07 127,972.87 118,012.94 120,519.50预付 款项 157,923.34 87,620.23 145,070.01 65,396.09塞责职工薪酬 2,216.12 2,195.63 2,882.04 4,999.02应交税费 73,871.55 76,370.84 83,190.46 68,071.21塞责本钱 1,045.29 6,656.40 2,835.66 48.33塞责股利 228.77 228.77 228.77 93.56其他塞责款 8,540.92 8,776.06 51,524.74 8,842.35一年内到期的非举动 短债 16,068.00 96,018.00 116,700.00 40,000.00举动 短债开计 377,167.00 425,838.81 540,444.63 317,970.06经暂借债 296,229.51 244,692.15 212,900.00 259,828.00塞责债券 149,657.71 149,595.27 0.00 0.00估计短债 171.67 171.67 0.00 322.83递延所得税短债 476.01 540.00 530.54 10,041.87非举动 短债开计 446,534.90 394,999.10 213,430.54 270,192.70短债开计 823,701.90 820,837.91 753,875.17 588,162.76真支本钱(或股本) 134,999.50 134,999.50 134,999.50 134,999.50
21本钱公积金 48,432.16 48,432.16 48,432.16 48,241.68别的 综开支益 356.66 452.40 335.12 26,254.18黑 利公积金 110,444.50 110,444.50 104,165.47 88,140.16已分拨利润 149,860.29 144,979.45 125,513.13 111,660.30回属于母公司统统 者权益开计 444,093.11 439,308.02 413,445.40 409,295.83少数股东权益 10,316.70 10,204.49 8,001.19 9,395.05统统 者权益开计 454,409.81 449,512.52 421,446.58 418,690.88短债战统统 者权益总计 1,278,111.71 1,270,350.42 1,175,321.75 1,006,853.64原料 去历：公司 2013-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报22附录两 回并利润表 （单元：万元）
项目 2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年 2013 年1、开业总支进 38,248.70 365,430.95 232,872.96 461,085.50开业支进 38,248.70 365,430.95 232,872.96 461,085.502、开业总本钱 31,929.99 305,879.27 197,338.82 369,581.44开业本钱 21,299.15 238,834.29 147,745.74 307,943.56开业税金及附减 3,233.22 28,281.05 23,549.25 44,143.29收卖用度 691.63 8,812.48 7,386.96 6,734.18操持 用度 1,206.90 6,463.30 6,391.33 7,212.11财政用度 5,459.54 22,977.63 11,889.23 3,459.82资产减值益掉 踪 39.56 510.53 376.31 88.49减： 投资净支益 -481.66 -341.40 31,593.84 877.97个中 ：秋 联营企业战开营企业的投资支益 -481.66 -393.13 -10.47 0.003、开业利润 5,837.04 59,210.28 67,127.98 92,382.03减：开业中支进 16.84 636.54 1,432.11 589.69减：开业中付出 3.90 534.91 44.63 344.20个中 ：非举动 资产措置净益掉 踪 0.00 4.77 4.76 4.874、利润总额 5,849.99 59,311.91 68,515.46 92,627.52减：所得税 856.95 15,433.32 17,270.10 22,826.615、净利润 4,993.04 43,878.59 51,245.36 69,800.91原料 去历：公司 2013-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报23附录三-1 回并现金流量表 （单元：万元）
项目 2016 年 1-3 月 2015 年 2014 年 2013 年收卖商品、供给劳务支到的现金 108,116.42 304,676.65 313,916.00 284,281.86支到的税费返借 3,507.01 0.00 0.00 0.00支到其他与运营运动有闭的现金 5,866.90 3,650.75 1,955.83 4,396.13运营运动现金流进小计 117,490.33 308,327.40 315,871.83 288,677.98采办商品、收受劳务付出 的现金 35,985.95 263,866.43 357,164.26 278,956.45付出 给职工战为职工付出 的现金 1,747.29 8,391.74 9,704.16 8,350.22付出 的各项税费 13,664.57 53,099.66 37,804.28 75,167.37付出 其他与运营运动有闭的现金 13,652.05 13,335.83 20,994.53 15,233.13运营运动现金流出小计 65,049.86 338,693.66 425,667.23 377,707.17运营运动产死的现金流量净额 52,440.47 -30,366.26 -109,795.40 -89,029.19收回投资支到的现金 0.00 5,000.00 41,485.69 0.00得到投资支益支到的现金 0.00 85.55 506.52 877.97措置安稳 资产、无形资产战其他经暂资产收回的现金净额 0.00 0.00 140.09 3,507.10投资运动现金流进小计 0.00 5,085.55 42,132.31 4,385.07购建安稳 资产、无形资产战其他经暂资产付出 的现金 15.42 370.63 689.52 242.41投资付出 的现金 0.00 45,318.42 3,100.00 48,318.42投资运动现金流出小计 15.42 45,689.05 3,789.52 48,560.83投资运动产死的现金流量净额 -15.42 -40,603.50 38,342.79 -44,175.76得到借债支到的现金 55,087.36 202,210.15 108,200.00 216,795.50支到其他与筹资运动有闭的现金 0.00 0.00 4,732.55 0.00收止债券支到的现金 0.00 149,475.00 0.00 0.00筹资运动现金流进小计 55,087.36 351,685.15 112,932.55 216,795.50了偿债务付出 的现金 93,500.00 191,100.00 68,428.00 32,172.00分拨股利、利润或偿付本钱付出 的现金 12,260.13 41,388.69 46,168.91 28,972.70付出 其他与筹资运动有闭的现金 0.00 590.02 1,910.34 4,932.40筹资运动现金流出小计 105,760.13 233,078.71 116,507.25 66,077.10筹资运动产死的现金流量净额 -50,672.77 118,606.44 -3,574.70 150,718.40汇率变更对现金的影响 -2.18 23.58 1.27 -11.87现金及现金等价物净删减额 1,750.10 47,660.26 -75,026.04 17,501.58期初现金及现金等价物余额 173,271.74 125,611.48 200,637.52 183,135.94期终现金及现金等价物余额 175,021.84 173,271.74 125,611.48 200,637.52原料 去历：公司 2013-2015 年审计述讲及已 审计的 2016 年一季报
24附录三-2 回并现金流量表补偿原料 （单元：万元）
项目 2015 年 2014 年 2013 年净利润 43,878.59 51,245.36 69,800.91减：资产减值筹办 510.53 376.31 88.49安稳 资产开旧、油气资产开耗、斲丧 性死物量产开旧 3,328.52 3,292.03 3,008.69无形资产摊销 0.00 0.00 55.49经暂待摊用度摊销 78.62 80.03 92.49措置安稳 资产、无形资产战其他经暂资产的益掉 踪 4.77 -1,295.45 -0.82安稳 资产报兴益掉 踪 0.00 1.86 0.00财政用度 23,624.74 13,428.55 5,956.92投资益掉 踪 341.40 -31,593.84 -877.97递延所得税资产减少 2,506.25 -6,096.69 13,735.54递延所得税短债删减 -29.63 -871.64 942.21存货的减少 -153,796.02 -115,621.83 22,325.35运营性应支项方针 减少 103,728.32 -113,605.94 -1,036.75运营性塞责项方针 删减 -54,542.33 90,865.85 -203,119.74运营运动产死的现金流量净额 -30,366.26 -109,795.40 -89,029.19原料 去历：公司2013-2015年审计述讲25附录四 2013-2016年3月纳进公司回并范围的子公司明细（单元：万元）
是没有 是回并注册 持股单元称吸 开业性量 2016 年 2015 2014 2013本钱 比例1-3 月 年 年 年广西振业房天产股分有房天产斥天 15,000 97.36% 是 是 是 是限公司贵州振业房天产斥天有房天产斥天 3,000 100% 是 是 是 是限公司天津市振业资产操持 有 资产运营及28,000 100% 是 是 是 是限公司 房天产投资天津市振业房天产斥天房天产斥天 15,000 100% 是 是 是 是有限公司天津振业佳元房天产开房天产斥天 10,000 100% 是 是 是 可收有限公司天津振业津滨房天产斥天房天产斥天 10,000 100% 是 是 是 可有限公司惠州市惠阳区振业坐异房天产斥天 26,000 82% 是 是 是 是死少 有限公司东莞市振业房天产斥天房天产斥天 10,000 100% 是 是 是 可有限公司西安振业房天产斥天有房天产斥天 28,000 100% 是 是 是 是限公司房天产斥天深圳市振业房天产斥天及自有物业 30,000 100% 是 是 是 是有限公司租赁湖北振业房天产斥天有房天产斥天 15,000 80% 是 是 是 是限公司广州市振收房天产斥天房天产斥天 30,000 100% 是 是 是 可有限公司原料 去历：公司供给26附录五 尾要财政方针
项目 2016 年 3 月 2015 年 2014 年存货周转天数（天） - 1,147.03 1,501.56举动 资产周转天数（天） - 982.40 1,335.47总资产周转天数（天） - 1,204.66 1,686.72综开毛利率 44.31% 34.64% 36.56%时期用度率 19.24% 10.47% 11.02%开业利润率 15.26% 16.20% 28.83%总资产回报率 - 6.79% 7.51%产权比率 181.27% 186.85% 178.88%
有息债务（万元） 478,292.16 510,305.42 349,600.00资产短债率 64.45% 64.62% 64.14%剔除预付 款项 的资产短债率 59.43% 61.99% 59.09%举动 比率 2.76 2.46 1.75速动比率 0.57 0.48 0.49EBITDA（万元） - 86,401.18 85,317.34EBITDA 本钱保障倍数 - 2.91 3.0527附录六 尾要财政方针 谋略 公式
安稳 资产周转率（次） 开业支进/[（往年安稳 资产总额＋上年安稳 资产总额）/2]
应支账款周转率 开业支进/ [（期初应支账款余额+期终应支账款余额）/2）]
资产运营 存货周转率 开业本钱/ [（期初存货+期终存货）/2]效力 塞责账款周转率 开业本钱/ [（期初塞责账款余额+期终塞责账款余额）/2]
净开业周期（天） 应支账款周转天数＋存货周转天数－塞责账款周转天数
总资产周转率（次） 开业支进/[（往年资产总额＋上年资产总额）/2]
综开毛利率 （开业支进－开业本钱）/开业支进×100%
收卖净利率 净利润/开业支进×100%
净资产支益率 净利润/（（往年统统 者权益＋上年统统 者权益）/2）×100%红利 才气 （利润总额＋计进财政用度的本钱付出 ）/（（往年资产总总资产回报率额＋上年资产总额）/2）×100%操持 用度率 操持 用度/开业支进×100%
收卖用度率 收卖用度/开业支进×100%
EBIT 利润总额+计进财政用度的本钱付出
EBITDA EBIT+开旧+无形资产摊销+经暂待摊用度摊销现金流本钱保障倍数 EBIT/（计进财政用度的本钱付出 +本钱化本钱付出 ）
EBITDA 本钱保障倍数 EBITDA/（计进财政用度的本钱付出 +本钱化本钱付出 ）
资产短债率 短债总额/资产总额×100%
举动 比率 举动 资产开计/举动 短债开计
本钱挨 算及 速动比率 （举动 资产开计－存货）/举动 短债开计财政安然性 经暂有息债务 经暂借债+塞责债券
短时分有息债务 短时分借债+塞责单据 +1 年内到期的经暂借债
有息债务 经暂有息债务+短时分有息债务28附录七 诺止等第 标记及界讲
1、中经暂债务诺止等第 标记及界讲标记 界讲AAA 债务安然性极下，背约风险极低。AA 债务安然性很下，背约风险很低。A 债务安然性较下，背约风险较低。BBB 债务安然性一样平常 ，背约风险一样平常 。BB 债务安然性较低，背约风险较下。B 债务安然性低，背约风险下。CCC 债务安然性很低，背约风险很下。CC 债务安然性极低，背约风险极下。C 债务出法得到了偿。注：除 AAA 级，CCC 级（露）以下等第中，每 个 诺止等第 可用“+”、“－”标记遏制 微调，暗示略下或略低于本等第 。
2、债务人主体经暂诺止等第 标记及界讲标记 界讲AAA 了偿债务的才气极强，根底没有 受倒运经济环境 的影响，背约风险极低。AA 了偿债务的才气很强，受倒运经济环境 的影响没有 除夜，背约风险很低。A 了偿债务才气较强，较易受倒运经济环境 的影响，背约风险较低。BBB 了偿债务才气一样平常 ，受倒运经济环境 影响较除夜，背约风险一样平常 。BB 了偿债务才气较强，受倒运经济环境 影响很除夜，背约风险较下。B 了偿债务的才气较除夜天依托于超卓的经济环境 ，背约风险很下。CCC 了偿债务的才气极度依托于超卓的经济环境 ，背约风险极下。CC 正在破产 或重组时可得到保护较小，根底没有 能包管了偿债务。C 没有 能了偿债务。注：除 AAA 级，CCC 级（露）以下等第中，每 个 诺止等第 可用“+”、“－”标记遏制 微调，暗示略下或略低于本等第 。
3、展看标记及界讲范例 界讲正里 存正在自动身分 ，将去诺止等第 可以或许 提降。波动 环境 波动，将去诺止等第 除夜致波动。背里 存正在倒运身分 ，将去诺止等第 可以或许 降降。29
